过去的一个多月，可谓让国内各行各业犹如经历了”过山车“。

从四月初的关税大战的揭幕，再到五月初的关税战的缓和，短短三十多天，国内的经济产生了巨大的震动。

地产行业也不例外，在关税战的阴霾笼罩下，四月的消费情绪出现显著回落，这也间接影响客户的置业热情。

根据明源营销院统计的四月数据显示，4月全国项均到访数168组，项均认购14组，来访及认购均下滑了20%，而相较于去年四月同期表现基本持平，涨幅基本在2-5%，市场延续止跌回稳的弱复苏的态势。

数据来源：明源数字营销院

当然，市场的回落也和供应有关，作为传统非热门月份，四月的低供应也让市场表现出短暂的平淡。

可以说，本该是“银四”的节点变成了“铜四”，不过在明源君看来，这也算是市场短暂的结构性调整，大家也不必太过惊慌。

那么四月楼市还给我们透露哪些信息？五一黄金周市场是否迎来回暖？接下来给大家做个解读。

核心城市认购降幅超20%苏沪深甬等外贸城市受关税战影响大

从宏观表现看，核心城市在此次市场调整中表现是最为敏感的。

首先，新房的项均认购环比跌幅最为明显。

根据明源数据显示，一线城市及三四线城市在四月项均认购下滑了15%左右，下滑幅度最高的主要是核心省会城市及二线城市，整体下滑幅度已经达到了23%；

这不难理解，一线城市（北上广深）的强价格韧性让市场的抗压显著，三四线城市由于长期处于低位，因此整体降幅不明显。

反观新一线城市及二线城市，由于市场需求及库存参差，在此轮市场的分化就最为突出。

其中像重庆、成都、西安、杭州等省会城市，由于长期有高质项目托盘，市场需求规模影响不大，基本上能确保销售平稳；而类似南通，中山，徐州，惠州等城市，由于高库存的影响，导致降幅明显，甚至已经突破了降幅50%以上。

从某种意义，市场的分化也会让资本逐步向核心省会城市逐步转移。

其次，二手房表现中，一二线城市认购下滑接近7成。

根据贝壳统计的四月份二手房数据，二手房成交也是大幅回落，环比下滑54%，同比下滑24%。其中，一线及新一线城市的下滑指数是最明显的，环比下跌均超过了50%以上。

数据来源：贝壳研究院

而关税战的影响也影响了二手房业主的抛售，从数据显示，核心城市的一二线的城市抛售已经减少了20%以上。

此外，从二手房挂牌的价格看，市场持续以价换量，各能级城市也是同比普降5-10%，暂未出现企稳迹象，也就是说市场风险仍未解除。

在弱市之下，没想到一个关税战牵一发而动全身，让原本回暖的行情按下了暂停键。

最大的影响莫过于对美贸易城市，在此次关税影响下，认购下滑表现十分明显。

根据某机构统计的城市对美贸易依存度，深圳，苏州，上海、宁波等占比均超过了10%，从市场反馈看，这些城市在四月的认购面积环比下滑均超过了20%以上，其中苏州，宁波，上海的降幅都超过了40%以上。

此外，在4月开盘的城市中，这些外贸城市的开盘也是表现不尽如意。比如宁波，4月项目开盘去化仅有12%，比3月开盘去化大幅降低30%，再有深圳，苏州，上海等城市，4月的开盘去化率相比3月也大降了20%；

虽说当下贸易战已经处于缓和，但长周期看，贸易战的风险仍未解除，市场仍具有“跳水”可能，这就需要更好地扩大内需，通过强有力的市场政策，方能在市场动荡中更好地生存。

五一市场表现冷淡更多表现为低基数的弱修复

过往，五一作为重要节点，房企会加大火力，争取抢收业绩。

不过从今年的五一市场表现看，由于中美贸易战的紧张局势，此次节前的政策红利并没有如期而至。在4月25日政治局会议上，中央提出整体基调以“稳”为主，未出台大规模的刺激政策，导致市场相对冷淡，并没有如预期火爆。

具体可以从数据可见，据明源数据调研，在五一期间，共计有8成的一二线城市表现上涨，且涨幅大部分在20-200%不等。

初看数据，似乎是呈现市场回暖局势，不过仔细一看，大部分上涨的城市均是因为4月底的低基数导致的结构性修复，这些城市大部分为弱二线的城市，像许多热门城市，比如上海，北京，杭州，长沙等在此次五一中跌幅都超过了20%以上。

此外，在同比的数据显示，共计5成的城市同比有上涨，其中像许多高量级的省会城市，成交表现更不如去年五一，跌幅都超过了20%。

所以说看似市场正逐步回暖，但其实整体缺乏回暖的动力，仍处于处于弱修复的态势。

不过尽管五一市场表现平平，也有部分高量级城市在此次五一中异军突起，主要是两类型的城市：

一类是广州，西安等，由于新规项目的加持，市场具有较高热度，去化表现优异。

比如广州的保利天奕，作为新规产品，使用率超120%，4月25日首开，当日认购就已经达到了百套以上，在五一的持销期每日成交4-5套；另外像合肥的四川邦泰悦九章，西安的金茂璞逸东方，这些项目均是在五一期间开盘，去化上均有不俗的表现。

第二类是通过渠道带客，高佣金，特价房的方式实现以价换量，比如川渝地区的成都，重庆等。

据克而瑞数据反馈，在今年五一，成都成交超过15套的热盘项目中，超过一大半的项目渠道占比接近了八成以上，这已经远远超过普通一线城市渠道占比60%的均值；

而在重庆，五一期间中介带客的跳点来到了5-6%，另外还通过大量的特价房，赠送家电和物业费等隐形降价手段，导致市场成交火热。

总的来说，在缺乏政策红利加持及供应缩量下，今年五一还是缺乏亮眼表现，不过所幸的是，市场并没有出现大幅降价行为，接下来的五月，随着关税战的缓和，叠加一揽子金融政策发力，预计市场回暖才是正式开始。

“好房子”新规出台加速高端市场凝聚为“十城十聚”的状态

不可否认的是，地产的高品质时代已经来临，市场的高端改善需求愈加强烈。

据明源数据调研，今年4月中高及高端产品（120㎡以上）成交同比去年同期上涨2%，而像刚需型产品（90㎡以下）成交下滑4.7%，市场改善品质产品占比逐步增加。

随着五一后，“好房子”的政策终于落地，而这一新政也间接地把地产的产品力推向了新的高潮，高端改善市场也会迎来更高的发展机遇。

而房企在高端改善赛道的发力，也逐步让市场呈现出两个新的趋势：

首先，市场逐步凝聚为“十城十聚”的局面。

从今年开局来看，市场始终围绕着几个关键词”地王热，销售火，央企牛“，不过从全局来看，这种火热的市场局势更多是表现在一小撮的城市，主要包括北上广深，及成都，杭州，苏州，西安等华东沿海及中西部核心城市。

虽说全国一直在倡导品质时代，不过从反馈来看，这些城市才是高端改善资本的主战场，未来也成为房企重仓的核心。

这种高端市场的高度聚集在市场上也有明显的显现。

比如，在今年4月的成交占比中，成都、西安、杭州在140平以上以上产品均位居榜首，成交套数超过了600+，和其他新一线城市还是拉出了明显的差距。

高端市场的兴起，让这些省会城市逐步成为香饽饽，未来也不会只有一线城市“一枝独秀”的局面。

其次，好房子成为线上营销重要内容输出的发力锚点。

好房子的新政落地让市场产品创新推向新的高潮，也逐步成为品牌宣传的重点内容输出。

尤其在当下线下营销表现平平，更多房企开始从线上争夺流量，因此需要更好的话题点。

从今年4月的热点短视频看，不少房企开始着力“好房子”短视频发布，成为产品力输出重要发力锚点。

比如根据明源数据调查，在4月热门视频中，前20的内容更多是围绕“好房子”话题而输出的产品介绍，豪宅圈层等，包括像绿城，龙湖，越秀等头部房企，都在纷纷输出这类话题内容。

之前明源君就说过，线上获客的效果已经成为营销体系能力转型的重要风向标，而这些“好房子好项目”也势必会成为更具火爆的流量，未来它的流量竞争愈加白热化。

总结：

总的来说，4月及五一市场表现相对3月还是稍逊一筹，受制于国际形势的发展，市场仍处于弱复苏的态势，不过整体还是动态稳步向前，随着后续政策的逐步加码，叠加国际形势的缓和，相信市场会逐步走向正轨，也将会走出一波新的行情。

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